商业项目设计管控要点「从小处入手」

大家好，商业项目设计管控要点「从小处入手」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

一、改造建筑概述

建筑改造不等于一般的城市更新，不采取大拆大建的改造方式，是在不改变原有建筑主体结构的基础上，对建筑的立面、室内、灯光、景观、标识系统等进行的改造。改造后可租可售，根据经营目标来决定。

目前比较常见的有老厂房改造、园区改造、街区改造，现在也有越来越多的旧村改造、写字楼改造、商场改造等。改造前后的功能不一，比如商业改办公、办公改酒店、商业改酒店、商业改商业等。就行业形势而言，目前主要是集中在一些经济发达且有一定历史沉淀的城市，比如上海、广州、成都、北京等，同时在这些城市中也酝酿了一大批的优秀改造建筑和改造操盘公司。比如上海创邑愚园路、锦和陕康里、德必易园，广州海珠同创汇，深圳华侨城创意园，南头古城等。

改造项目由于对现场情况未能详尽所有，所以随着项目建设的推进，尤其是到了施工阶段会发现和图纸往往有所不同，变更率、成本也难以把控。设计作为产品生成的重要环节，起着至关重要的作用，对设计流程的管控就显得尤为重要。和新建建筑设计管理流程相比，旧建筑改造因为其原有的物理属性和空间属性，在设计管理上结构专业与建筑专业往往并行主导，其他专业相互穿插，显得稍微复杂。但是仔细研究，往往有迹可循。下面将从项目前期获取到实际逻辑的设计管理进行阐述，以期能够对设计管理从业者有所裨益。

二、改造建筑全流程设计管理

改造项目设计周期一般3-6个月不等，根据项目规模、招商定位、业态、开发周期等不同而不同。确定开发周期后，整个设计管理流程基本为：建筑方案设计、土建施工图设计、室内设计、景观设计、幕墙设计、泛光设计、导视标识设计等主要事项进行有序铺排。

按流程，一般在土建施工图完成后启动室内设计，但根据项目性质不同、开发周期不同，室内设计启动时间往往需要前置，甚至配合建筑方案设计阶段的室内区域动线、空间设计。

但是有一点需要特别注意，所有的设计都是在既有建筑的基础上进行的改造，所以在改造设计时应因时而宜，深入分析存在的合理性和改造的合理性。

1、强排阶段

前期投拓阶段或意向项目阶段，往往会对项目进行强排设计。目的是满足投资测算，同时也确定设计改造意向。和招拍挂项目强排不同，改造项目强排一般是对建筑群进行规划设计提升、对单体建筑的功能属性按照最新规范和营销定位、业态配比进行内部平面布置的强排设计。此阶段往往只涉及建筑专业，不涉及其他专业。

工作内容主要分为以下几个部分：

（1）建筑物历史信息搜集、建筑物现状核实与补充（改扩建）：建造年代、现状建筑面积（产权面积与图纸面积）、原结构形式、原功能设置、改造范围及利旧范围分析等，同时也要关注项目是否属于历史保护建筑或者是局部有保护价值，可以在后期设计中进行体现。

（2）产品功能分析（原有建筑功能及改造后建筑功能分析）与定位：此部分主要涉及产品定位，需要前策部门根据当地的上层规划、政府部门需求、市场形势，并结合公司的经营目标对项目进行项目定位、产品定位和业态配比。比如商业改办公、办公改酒店，底层及交通人流多的地方做商业，上面做办公等。

（3）强排方案：根据产品定位及业态配比进行强排方案设计，最重要的是满足市场出租或者是销售逻辑的基础上，提高可供出租或者是销售的商铺面积/客房面积等，也就是要货值最大化。同时应结合现状，运用设计手法，既保留又创新，并突出改造主题。

1）办公类强排设计：因为是既有建筑，无须再考虑建筑退线、建筑间距、地下空间等问题。但是在强排阶段，需要根据项目实际情况及营销招商需求，同时结合现行规范，对办公大堂、招商中心、标准层平面、核心筒（如有改动）、主次入口进行排布。同时兼顾消防疏散及扑救场地的可实施性，如有困难应尽早解决。一般而言，出租型物业面积划分根据租赁市场情况确定。销售型物业则预留大跨度空间，便于以后买主灵活分割。

套内样板房根据需要进行N 1布局，重视工位效率，单层使用效率等。如有特殊设计，比如艺术样板房等，则另当别论。

N 1=N个功能房间 1个开放办公区。其中N指的是老板房、副总办公室、经理办公室、财务室、会议室、洽谈室等；1指的是开放办公区。

N 1设计的六个步骤：第一是确定大门入口位置以及前台区域（大门，前台），基本原则是优先考虑入口位置、可视性易达性；第二是确定老板房的位置（老板房），要求户内黄金位、采光好、视野好；第三是确定开放办公区布置（开放办公区），保证采光面、户型尽量方正、避免入户见柱；第四是确定会议室、经理室、财务、洽谈等其他功能房间（功能房间），经理房尽量保证采光、财务室尽量紧邻老板房且可不开光不宜在大门口附近；第五是布置其他辅助用房如阳台、茶水间、机房等（辅助用房）；第六是复核面积及工位效率，并做出相应调整。

2） 酒店产品强排设计：主要是对酒店平面进行排房设计，既满足房间的大小要求、公区的使用要求、消防疏散要求，也兼顾使用效率和经济效益。酒店档次不同，设计标准也不一样。以华住水晶为例，一般控制要点主要包括：大堂位置、大堂净使用面积、餐厅与厨房面积、暗房控制比例、客房区公共走廊宽度及疏散距离、员工辅房面积及数量。如果深入设计还包括客用电梯数量及速度、健身房洗衣房面积及位置、天井房宽度、消毒间布草间脏布草间操作间面积及和客房的关系、仓库面积、弱电机房、建筑外立面、停车位、噪声控制等。

3） 商业类强排设计：首先需要搞清楚商业设计的两个核心指标，平均得铺率和租赁面积。核心设计原则：首先做商业价值研判，以此确定商业主界面和主动线，优先考虑与城市道路的关系，保证其良好的昭示性；其次是持有物业与其他物业之间的关系，应强化互动，原则上销售型商铺不应该出现在购物中心北侧；三是竖向价值，项目层数越高，商业价值越低，所以应控制地上商业层数，尽量不超过4F。如果上面还有则考虑做办公产品；四是业态分布，主力店和目的性业态应布置在商业价值低的楼层和位置，如超市布置在地下层，电影院布置在较高楼层，水平和垂直方向均匀带动客流。五是动线选择，优先选择一字型与L型动线，动线长度宜控制在280-400米之间；六是平面布局，如果平面进深较大，选择中庭开洞，一般采取4（走道） 8（中庭） 4（走道）原则；七是交通设施布置，若要增加交通设施，一般自动扶梯服务半径30-40m，客梯服务半径50-60m，卫生间服务半径80m，八是下沉广场，纯疏散功能下沉广场面积不宜大于200㎡，经营性下沉广场不宜小于400㎡。

4）改造后的立面风格、景观意向、办公（酒店）大堂风格、室内风格、屋顶花园风格等

同时需要注意，有的建筑改造项目会考虑局部进行拆除加建，这个需要提前咨询当地政策，规避报建风险。

2、方案阶段

鉴于用地属性的限制，强排阶段最终决定的功能存在一定的不确定性，也会进行多种测算和市场调研。但是到了方案阶段，建筑改造的方向一般是确定的。主要需要做到以下几点：

（1） 信息复核：建筑测绘、构筑物测绘、建筑面积测绘、地下管网测绘、建筑主体结构质量现状检测鉴定、场地道路及植被调查。尤其是地下管网的测绘，直接关系到后期园建设计的标高和现场施工的难易程度。当然也存在一定的利旧可能性，但是如果建筑保存的年代跨度较大，会存在规范差异，涉及到后期验收不可马虎大意有侥幸心理。还有结构质量现状检测，也至关重要。由于一般改造建筑都有一定的历史，层高相对较低。改造后如果想保证净高，往往采取管线穿梁的做法。

（2）改造范围确定：建筑群或者单体建筑改造范围确定。单体建筑包括屋面、墙面、楼板、外门窗等需要进行综合评定。

（3）设计管理的异同：不同于新建建筑以建筑专业为龙头，旧改建筑，两专业并行，建筑与结构专业共同主导，参与方案设计。

（4）建筑方案设计：对建筑改造方案进行评估。针对保留建筑的改造，一般分为：功能改扩建、立面维护或改造、结构修补或加固三大类。

（5）结构加固措施的评估：和第一步建筑主体结构质量现状检测鉴定有直接关系，需要对改造方案作出系统完整的评价，才能保证架构加固措施的合理性和经济性。

（6）建筑改造方案设计要点：具体见第三部分

3、 施工图阶段

（1）进行详细复勘。部分改造建筑在正式启动前，仍处于停产或在用状态，需进行物资的拆除和搬运，在其过程中往往会对建筑、结构造成二次损坏。同时为配合施工图设计深度，需要对建筑体进行详细测绘，本次测绘重点主要放在建筑和结构的精细测绘上。除满足常规的平立测绘外，还应根据设计师要求增加室内天、地、墙主题材料及饰面做法，门窗洞口的准确定位、材质，重要节点的构造做法，并适当增加结构主题抽查的鉴定范围。详细复勘在施工图设计中极为重要，既是快速、准确设计的依据，又能有效避免后期变更，因此必须坚定执行。明确保护措施。在旧建筑改造过程中，设计师往往会针对某些具有特定价值的元素进行保留，比如墙体上的大字标、架空管廊、大型罐体、总平植被等等，需要在施工图设计时，需要增设专篇，明确指出保护范围和保护措施。

（2）增绘拆除设计。在旧建筑改造时，不可避免的需要进行局部拆除，包括墙体、楼板、不需要保留的饰面层、结构加固时需破除的部位等等，施工图设计中，应增设专篇，明确指出拆除范围和拆除措施。

4、 现场配合阶段

（1）加强施工交底。不管是新建还是改造建筑，施工交底和图纸会审都是不可或缺的项目。而与新建项目不同的是，旧建筑改造项目交底更加注重施工工序和施工细则的沟通，应明确信息直接传达到施工班组，避免造成不可挽回的损失。

（2）加强现场签认。在建设过程中，必然会遇到很多不可预见因数，因此应在现场委派具有丰富现场经验的设计工程师、监理工程师以及业主代表，及时跟进现场情况，对突发状况做出及时、有效地应对措施，并及时做好记录和现场签认工作，避免后期结算风险。

（3） 多走现场。改造类项目和新建项目很大的不同是项目原图纸不一定能如实反馈现场情况，尤其经过多次改造的项目，一定程度上会影响新设计方案的施工图而导致现场施工图时图与现场不一致导致设计错误修改；到精装施工阶段，细到每根梁位、高度、管线管线、管井位置大小都要心中有数；

三、旧建筑改造各专业设计标准与要求

改造项目类型有写字楼、园区、商业裙房等，本文以旧园区改造为例。

1、建筑专业

（1）建筑层高设计要求

1）建筑层高5.6~6米按照loft考虑内部交通及上部开启扇位置（全部新建需要预留加建荷载）；

2）建筑层高6.5~7米及以上按照加建考虑内部交通及上部开窗；

3）LOFT与加建层的下层高度不小于3米，上层高度不小于2.6米

（2）场地布置

1）各设备机房宜集中布置，如电信机房、消控中心等，便于室外管网开挖预埋；

2）低层、小型建筑屋面可考虑无组织排水，园区场地排水可考虑明沟；

（3）外立面

1）外立面设计应结合现状考虑；

2）原则上按分体空调考虑空调机位及墙面留洞，每100㎡不少于3处室外机位，室外机位净宽不低于1.5米避免设置在建筑物进出口的上方，并采用百叶、冲孔铝板或喷色等方式考虑美化。为保证热交换，采用百叶时应加大百叶间距（建议5~8cm）；使用穿孔铝板时应保证穿孔比率。对于室内出租面积较大的室外机位，适当考虑VRV外机位。

（4）屋面

1）屋面保温层防水层需要重新做；

2）上人屋面需要考虑后期改造及利用，在设计时需要明确利用范围并在施工图设计中结合功能，适当预留荷载；

（5）主要功能空间面积标准

1）招商中心面积，中档园区套内不宜小于60㎡；高档园区不宜小于70㎡；配置8-10人会议室一个，3-4人洽谈桌一个、2-3人员办公桌及大厅接待空间。如有上下水条件，需设置卫生间。

2）物业管理中心，3万㎡以下园区40-70㎡办公区域，3万㎡以上园区70-150㎡办公区域。3-4人小型洽谈室10㎡，8-10人会议室20㎡，合用20㎡。男女更衣室10㎡。工程用房、保洁用房、保安用房15-20㎡；物业配套用房，在条件许可情况下做到，“工程、保洁、保安分割三个独立单元”。

3）机动车位面积，机动车车位配置按照每辆150~250㎡建筑面积；

4）垃圾用房，按照物业日常管理需要配置，要求位置隐蔽，运输方便。，3万㎡以下园区，建筑垃圾用房10㎡，生活垃圾用房6~10㎡。两个垃圾房尽量相互接近且便于清运，同时考虑车辆回转。

2、结构专业

（1）主体结构的改造，在工期、现场施工条件和建筑效果要求能够满足的前提下，优先采用混凝土结构，除此之外，可采用钢结构；

（2）新增夹层尽量与原结构脱开设置，减少加固改造量；

（3）如果主体结构采用钢结构，插层楼板优先采用钢楼承板做法；

（4）因消防、交通需要增加的楼梯，如果可以利用主体钢结构梁柱传力，则采用钢结构，如果需要独立设置自成体系，则采用混凝土结构；

（5）结构改造设计时需要预估将来租户搭设夹层的可能性，必要时应预留荷载；一般低层建筑的改造，如果荷载增加不多，可不做地勘。超过3层以上的建筑改造，或荷载比原结构增加较多，则必须做地勘。

3、室内装修

租户单元内的装修改造议案不做要求，以维持原状为主。但考虑到原有建筑现状条件较差，做适当处理。

（1）天花部分：原有顶面不做吊顶，喷白色涂料；灯具选用条形LED日光灯，灯具布置原则为每10㎡内布置2个条形LED日光灯，色温4000K，功率18W，规格1200*100*60，安装方式吊装；

（2）地面部分：原地面找平后铺设PVC块材，墙面踢脚为黑色PVC成品塑料踢脚，高度8mm；

（3）墙面部分：原墙面为砖墙且不满足直接刷乳胶漆的，要求需先铲除原墙面面层，再批嵌腻子面刷白色乳胶漆（一底两面）；原墙面为轻钢龙骨石膏板墙面，批嵌腻子刷白色乳胶漆（一底两面）

（4）强弱电部分：租户内配置强弱电箱；墙面安装普通五孔插座，插座安装原则为3米内布置1个插座，3~5米内布置2个插座；5~10米内布置布置4个插座，10~15米内布置6个插座，以此类推。插座安装高度为面板口离地完成面300mm高，插座安装形式为安装；不超过25盏灯设置一路普通照明回路，采用1P/16A断路器，不超过19个插座设置一路普通插座回路，采用2P/16A带漏电保护的断路器

4、景观专业

（1）硬景设计：

1）根据园区功能定位设置必要的车行及人行道路系统及景观节点。在满足功能要求下，尽可能减少硬景比例，人行道路可采用透水砖铺装。道路设计需考虑租户搬家车辆的方便性；

2）结合现场实际情况完成综合管线系统，明确给排水等井位置，表达清楚室外路面排水坡道关系；

3）保留旧围墙，进行修补，可采用爬山虎等垂直绿化或者柱子进行遮挡；

4）谨慎使用塑木、防腐木，在效果可替代情况下，尽量选用木纹类瓷砖；

5）需要在给排水图纸中提前设置室外给水点，便于对植物进行浇灌养护；

（2）软景设计：

1）不同地区的植物生长环境不一样，若是异地设计师需要提前咨询当地园林商户对树种进行甄别；

2）尽量不破坏原有绿化为原则，对原有绿化适当补充。除原有乔木或内部移栽外，考虑成本因素，尽量减少乔木外购；

3）移栽植物时应考虑成活率高、树形优美的树种；

4）如使用垂直绿化墙，需注意避免向西设置，以提高绿植成活率；

5）景观小品要结合建筑设计风格及景观设计风格进行选型，同时布置点位及尺寸；

6）苗木的选择，既要考虑树形、树冠、四级颜色变换等，还要考虑种植覆土深度是否可以满足。如要利旧地下管网，还应注意覆土挖掘深度是否存在打架的情况；

（3）景观照明

1）考虑近人尺度及较远距离，决定景观照明电压高低；

2）如建筑本身存在泛光照明，景观照明需要提前进行交圈，避免造成浪费且影响效果；

5、设备专业

公共的配电、弱电及消控原则上不放在租户单元。

（1）给排水工程

1）地面水表等检查井尽量预留足够大的检修尺寸，便于后期操作；

2）按规范设置整体自动喷水灭火系统及消防栓系统；

3）给水和喷淋的泵房及水池均需考虑，如为稳高压消防系统，尽量不设消防水池。非一类建筑消火栓系统和喷淋系统尽量采用合用泵；

4）污废水系统，室内、外污废水合流，雨污分流制，具体根据市政配套条件做适当调整；

5）配置餐饮的园区应考虑设置隔油池

（2）暖通工程

1）原则上按分体空调考虑，对于室内出租面积较大的室外机位，适当考虑VRV外机位。如使用水系统中央空调，每户预留水管及阀门，预留新风接口及阀门；

2）无对外开窗的单元内预留新风井道；

3）卫生间需设机械排风，且排气扇不可设置在格栅吊顶上方，需考虑方便清洗；

4）配置餐饮区域的厨房位置设置内置烟道；

5）消防排烟需满足原设计，若更改设计，需满足相关规范；

6）园区配电间、电梯机房预留空调电源；

7）园区电气设备间使用灭火器，不考虑配置水雾或泡沫喷淋系统；

（3）强电工程

电量预留

1）办公建筑:

平层：提供租户用电量，建筑面积80W/㎡

LOFT：提供租户用电量，建筑面积140W/㎡

2）商业建筑

普通商铺：提供租户用电量，套内面积120W/㎡

便利店（小超市）：提供租户用电量，套内面积400W/㎡

大型城市超市（冷柜、冷藏室）：提供租户用电量，套内面积160W/㎡

健身房：提供租户用电量，套内面积150W/㎡

KTV/电玩店：提供租户用电量，套内面积120W/㎡

白领公寓、经济型酒店（集中餐厅、共用厨房、洗衣房）：提供租户用电量，建筑面积90W/㎡

3）餐饮

简单餐饮（咖啡）：提供租户用电量，套内面积300W/㎡

中等餐饮（中西餐馆可提供燃气）：250㎡，提供租户用电量，套内面积400W/㎡

大电量餐饮（电磁炉火锅烧烤且不能提供燃气）：500㎡及以下，提供租户用电量，套内面积500W/㎡；500~1000㎡，套内面积330W/㎡；1000㎡及以上，套内面积300W/㎡

4）影院：套内面积150W/㎡

5）公区：40W/㎡

（4） 公共区域照明

1）普通照明灯源应尽量使用LED光源；

2）公共区域的照明开关不集中设置在强电间内，可集中设置在公共区域；

3）商业照度设计标准

8W~9W/㎡，如面积50㎡，约需要选择6盏2*30W筒灯，2*3排布，分为2个回路，回路按照1/3、2/3间隔控制；可采用开关控制，或采用智能灯光控制。

走道：功率密度3.5W~4W/㎡，如面积40㎡，约需要选择12盏12W筒灯，1*12排布，分为2个回路，回路按照1/3、2/3间隔控制；可采用开关控制，或采用智能灯光控制。

卫生间：功率密度5W~6W/㎡，如面积15㎡，约需要选择6盏12W筒灯，2*3排布，分为2个回路，回路按照平行于房间开间控制，3盏一个回路；可采用开关控制。

电梯前厅：功率密度6W~7W/㎡，如面积30㎡，约需要选择12盏15W筒灯，2*6排布，分为2个回路，回路按照1/3、2/3间隔控制；可采用开关控制，或采用智能灯光控制。

4）办公

8W~9W/㎡，如面积50㎡，约需要选择9盏3*14W荧光，3*3排布，分为3个回路，回路按平行于房间开间控制，3盏一个回路；采用开关控制。

高档办公室：功率密度13.5W~15W/㎡，如面积50㎡，约需要选择16盏3*14W荧光，4*4排布，分为4个回路，回路按平行于房间开间控制，4盏一个回路；采用开关控制。

5）商业

9W~10W/㎡，如面积50㎡，约需要选择12盏2*20W荧光，3*4排布，分为3个回路，回路按平行于房间开间控制，3盏一个回路；采用开关控制。

高档商业：功率密度14.5W~16W/㎡，如面积50㎡，约需要选择12盏2*30W荧光，3*4排布，分为3个回路，回路按平行于房间开间控制，3盏一个回路；采用开关控制，或采用智能灯光控制；

6）灯光色温控制：非特别设计效果要求，办公工区建议4000K；商业公区建议3000~3500K

（5）弱电工程

1）设置视频监控系统、电子巡更系统、门禁系统、火灾报警、消防联动系统及其他必要的消防系统；

2）应设置车库（停车场）出入口岗亭，车库（停车场）道闸系统；

四、其他关注要点

1、关于利旧，可能是一把双刃剑

究竟要不要利旧，利旧的内容有多少，从项目改造开始就要评价并做出决策。利旧的内容有大有小，大到结构立面，小到一个设备。一般来说，利旧的越多投入的成本相对来说就越少，但是也会存在一定的问题。比如在前期根据现场条件可以利旧，但是随着项目的进展，条件发生了变化，利旧变成不可能，重新设计则会变得有点被动。以某项目为例，前期考虑电表利旧，可节约成本大概二十万。但是后期项目基本建成后，发现原有电表不能支撑电压强度。同时又涉及验收等重要环节，又不得不购入新的设备。所以在利旧上，一定要慎重。既不能为了节约成本一刀切，也不能放飞自己。

另一方面，从尊重建筑原有历史的角度出发，适当的利旧，也是对城市发展的再记录。在建筑概念设计时，可以适当新旧考虑。

2、 各专业互提资料交圈关注重点

（1）一般设计管理流程，建筑概念设计100%时，景观、室内等开始设计单位确定并参与建筑的概念设计咨询工作。但是改造建筑设计方案很多是已经确定了，故几乎不在室内设计范围和景观设计范围不确定的情况。关联到设计合同，也影响不大。但是如果过程中有较大变化时，建议景观、室内的合同为开口合同，不建议总价包干，面积出入10%以内不改变总价，超过10%签补充协议。

（2）建筑方案设计100%的时候，机电设备需提供设备选型、设备位置、设备机房面积等。根据机电的互提资料单，方案阶段机电设备需满足建筑方案设计100%的深度要求。设备招标后，需再次确认设备的尺寸、位置等。景观需提供大树、雕塑、泳池等资料，精确到口部位置及荷载。

（3）报建版综合管网图不是最终版管网综合图，终板施工图出终板管网综合图，但终板施工图50%左右进程时需和景观多次沟通，确保各专业交圏。

（4）建筑专业需在施工图50%时，拼一张幕墙轮廓线总图，确保各专业图纸准确。

（5）建议提前确定商业及物业的输入条件，切不可到了施工结尾阶段物业介入，到时大多数项目为了赶开放节点，后期带来大量拆改。

3、 图纸管控

图纸包含的类型及内容多样：按照专业划分为建筑图纸、精装图纸、景观图纸、二次深化图纸（电梯、铝合金等）；按阶段和用途划分为扩初图纸（一般可用于招标）、规划报建图、报建版施工图、实施版施工图、竣工图。

项目报批报建时间短，设计条件输入多，图纸版本变化快，交圈慢；图审意见修改内容多，图纸不交圈；甲方内审提出意见多，修改量大；顾问单位优化意见多，抗性大，修改内容多。甲方和乙方设计人员频繁换岗，导致图纸管理问题。种种因素都会导致图纸一遍遍得修改，到最后都不知道按哪版图纸进行施工了，甚至于设计受手上的图纸是最新修改的，施工现场还是N版之前的，直接导致变更增加，无效成本增加。甲方、设计单位、施工单位，苦不堪言。

对图纸的管控主要是指对施工图的管控，主要做到三个方面。首先应对图纸的下发端口进行明确。原则上最终下发到施工单位所有图纸的源头都是设计部门，而不是采购或者是成本等部门。设计给到采购或者成本的图纸只用来招标算量，不作为施工依据，其他部门更不能随便下发到施工单位。其次是施工图纸下发过程规范化。设计部门下发的图纸，直接对象是工程部，再由工程部门下发到施工单位。设计与施工单位之间原则上不应单独对接。三是施工图纸版本进行严控，原则上对于现场施工图纸只有一版，并且经过甲方各部门、设计院、施工单位联合审图签字后下发，这也要求各参与单位必须前期对图纸进行审查，避免后期变更失控。四是设计变更透明化，主要是涉及到现场问题的处理，需要设计、工程、施工同时在场，并根据协商后的结果行程设计变更，签字盖章后下发工程部。避免信息未拉通，形成的设计变更成本超额，导致延误现场工期等问题。

4、穿梁的把握度

作为改造项目，为了保证室内净高及其他需求，穿梁不失为一种办法。但是如果是大量的穿梁做法，涉及到成本增加，结构的安全性，报建及验收风险等问题，需要慎重考虑。

5、 收口处理

对于改造项目，由于本身利旧因素的存在，如果在前期对收口处理没有足够的重视，到了施工阶段慌忙救场，效果自然不够理想。首先要在前期要明确不同专业设计界面的范围，尤其是对于在效果上会”打架“的专业，比如幕墙与景观、幕墙与泛光、景观与室内等。设计界面的确定，也就直接决定了施工界面的划分，不至于会漏项。然后是对于节点做法的处理，这就需要设计院根据现场情况给出明确的做法，并明确尺寸、材料等细节。对于较复杂的节点，还应和施工单位，甚至是厂家一起进行讨论，并形成最终结论。最后是现场实施的顺序问题。要求工程对施工工序有很好的了解，并做出详细合理的计划，不至于在穿插作业时，造成顺序颠倒，出现被迫更该节点做法的事情发生。当然也需要设计管理者对工程计划有所了解。

6、 要有成本思维

作为设计师应该有自己的产品追求，但是不顾成本的设计师往往如折翼天使，空留遗憾。所以，作为一个合格的设计管理者一定要有成本意识。最初的产品定位，决定了产品的成本级配。按照成本级配对图纸进行设计，同时兼顾效果，把钱花在刀刃上。尤其是当下，地产黑铁时代到来，每家房企几乎都在勒紧裤腰带过日子。把控成本，控制变更量，减小无效成本的发生，至关重要。