广州滨江上都吹风价「滨江拥潮府价格」

大家好，广州滨江上都吹风价「滨江拥潮府价格」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

广州滨江豪宅分两种，一种是贵的，另一种是贵得要命的。

从越秀到天河之间，几乎无一手豪宅可卖。而且后续的供地也极为稀少。这带来的直接结果是：富人，买不到房子了。

对于酷爱云山珠水的老广，仿佛又回到了无房可选的困境之中。

以至于过去一年，跑赢大市的盘多为珠江新城、老黄埔、科学城等不主打滨江资源，而是打产业牌的板块。

而近日，一个吹风价10万的号称90%房源望江的新盘，进入了小夫视野，咱不妨一探，10万吹风价盛名之下，产品是否对得起老广期待。

豪宅包装之下，竟是刚改的定位

先回顾一下项目近期宣传的亮点：

“约125万㎡一线滨江综合体，集高端住宅、商业办公、高端酒店、滨江公园、文化艺术中心等城市配套于一体。

如此大规模的丰富业态，本就是市中心少有，而建成后的滨江天际线更令人期待，必将是刷新湾区形象的全新封面。

随着广州市中心在售一手豪宅渐入尾声，无疑再次掀起豪宅市场的波澜。”

滨江上都效果图

滨江 豪宅，一组财富密码就偶遇上了。滨江上都是一个有趣的盘，我们先来看一组数据：

一方面，超2公里珠江岸线，配建的约18万㎡滨江公园绿地与广钢公园连成一体，组成超60万㎡的大型城央滨江绿洲。

以及容积率仅约2.23，90%单位望江，70%单位拥揽一线江景。

豪宅画像呼之欲出之后，我们再看另外一组数据：

据网上公布的信息，滨江上都楼盘货量分布为：

127-140过半，占54%，是楼盘主力户型，该面积段四房设计这个面积段默认瞄准改善置业，从定位上天然就不适合首次置业者，杜绝富豪与上车客同住一个小区的尴尬。

剩下的户型之中：

108-110户型配比24%，均为三房设计，可以理解为上车户型，但该类户型望江可能性微乎其微，本身与广钢的保利项目只隔300米，缺了江景后，该部分户型，只可以当做广钢升级版。

163以上大平层共计21%，这群业主，就是楼盘溢价的保证，大居住尺度，一线江景，10万以上的定位，足以下打珠光御景壹号等同区域豪宅，上攻天鹅湾、观澜府等一众网红滨江新贵。

同一小区下，产业定位客群跨度之大，在此可以感受生活与生存的区别。

几大面积段折算后发现彩蛋：好家伙，78%户型面积低于144平，意味着将近八成业主交着1.5%的契税呢！这样的盘为何可以定位为豪宅的？（超144平户型税率为3%，可视为住宅中的“奢侈税”）

这个行业变得越来越没有追求，就是从豪宅缺席开始，在本可以做豪宅的地块，中信泰富选择了做所谓“适销对路”的快消品。

在此，我们理智一点，相比滨江豪宅，还是称呼其为刚改欢乐屋，比较贴切。

户型辣评：

首期关掉网红滤镜后，我只看到满屏的“刚需”

回到具体产品的分析，由于璇湾A区总体呈C字型，这也注定了部分户型与江景无缘，像108㎡、110㎡和127㎡的户型就只有望花园。

另外，130㎡的虽然也能望江，不过视野直面向鹤洞大桥。

豪宅第一要素：江景，落空。

第二样，私密性。进门不见厅，进厅不见房，进房不见床，是豪宅三大原则。

而以上户型当中，108㎡和130㎡户型是没有玄关的，130㎡和110㎡户型次卧的阳台约一米进深，比较鸡肋，钱花出去了，事没办成既视感。

另一个影响到豪宅氛围感的细节：饭厅，也是破绽毕露：你能想象住在10万一平米奢宅的你，平时宴请朋友发现饭厅竟放不下像样的圆桌，尴尬不？

而缺了社交功能的豪宅，如锦衣夜行。

所以，在滨江上都的首批业主想享受豪宅圈层社交功能？别指望太多了。

部分户型板房实景图

而好巧，这次项目主推的产品，就是上文提到的建面约110-132㎡三至四房产品。

首期产品不值得，二期才是杀手锏

受限于二手房指导价、新房限贷等多项调控措施，广州楼市正在降温，而滨江上都选择相对鸡肋的产品作为第一期主打，去试探市场反应，是无可厚非的。

让我们回看项目的地块示意图，首期出让的337地块受到前面学校的阻挡，低楼层的江景会受到一定影响，高层景观将会是一线无遮挡的，同样，341地块在23楼以上也是可以看江。

但首期产品缺乏豪宅诚意，但胜在刚改户型在市场有价有市，况且，它的真功夫是藏在后续产品上，作为楼王的342地块，才是整个项目成长性的关键。

342地块主要是181㎡、229㎡和251㎡几种户型。

建面约181㎡四房两厅，五开间（所有房间连同卫生间）都看江，270度江景客厅。

别低估房企做产品溢价的决心，只要有好产品，恨不得360度全方位大写加粗的让你看清楚。

约181平产品户型图

建面约229㎡4 1房，单边位，超长景观面，四开间一线江景，三套间设计，还带保姆房，已经有浓浓的豪宅氛围了。

约229平产品户型图

建面约251㎡4 1房，全项目最大的住宅户型，仅有40套，以上户型涉及到的亮点，这个户型都有，项目冲击10万 房价的希望，就是它没错了。

约251平产品户型图

以上户型，都是纯四房设计。

因为在这个面积下，讨论三房四房五房六房是没意义的，空间在这个时候是需要被浪费的，舒适才是最大的诉求，不浪费，如何叫豪宅？

精打细算，做一堆房间出来，那是蛋壳合租房，年轻人的绞杀机。

但话说回来，置入342地块一线望江产品之前，咱不妨看看市面还有哪些产品可选：光是白鹅潭，就有三个项目虎视眈眈。

堪称广州豪宅标杆的珠光御景壹号，纯版式大宅户型、约1000米长的一线江景沿岸、270度三江奢阔全景。

一线江景亲融社区新世界凯粤湾，5号线滘口地铁站上盖，楼下约9.6公里超长珠江江岸线，把无边风景延伸到了社区内部。

雅居乐天际715三江交汇处，坐拥约4公里长的江岸线，与珠江直线距离约200米。

各种江景豪宅聚集于白鹅潭，滨江上都真能有江景就任性？

前后白鹅潭众多江景盘竞争，后有广钢 花地湾天量刚需 刚改户型进击，10万吹风价？可能只是吹水价。

奉劝滨江上都在广钢基础上溢价一到两万，出货为重吧，毕竟时代变了，活下去最重要。

这不是危言耸听。且等等，看它何时撑不住吧。