田园综合体是什么模式「打造田园综合体」

大家好，田园综合体是什么模式「打造田园综合体」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

田园综合体，一个熟悉而又不陌生的名词，是一种试点的新模式，承载着“农业”发展的趋势。

这源于，“十三五”时期，第一批国家级田园综合体的试点，全国各地应声而起，创建国家级、省级或市级田园综合体的项目，蜂拥而至。借机以此名立项，搞农业地产、商业地产开发的项目，也不在少数。目前，依然处于摸索中，尚未形成足以让大众眼前一亮的“黑马”出现，更别提新颖的发展模式了。可以说，试点的效果，并不怎么理想。

但是，开弓没有回头箭，第一批试点的国家级田园综合体，差不多已经建成落地，开园运营了。接下来，尤其，对一些省级或市级试点的项目，存在“千奇百怪、挂羊头卖狗肉”的现象，早已违背了试点的初衷，必将迎来重新洗盘，大力纠正、整改突出问题，健全治理机制，为新项目建设创造良好环境。

“十四五”时期，我们“三农”工作重心，发生历史性转移，全面推进乡村振兴，并开展乡村建设行动。

田园综合体，作为乡村振兴落地的有效载体，也不能停而不前。

5月初，财政部重启第二批国家级田园综合体试点，在总结2017年以来国家级田园综合体建设试点经验的基础上，继续支持有条件的地区开展国家级田园综合体建设试点。并确定了，2021年，在北京、吉林、黑龙江、浙江、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、海南、云南等13个省份继续开展田园综合体建设试点。

政策的号角吹响，又将是大力发展的机遇期。

田园综合体，立足“农业”作为突破点，解决多数农村地区产业发展问题，是一种新模式和理念，要不断地升级、迭代。

目前，从实践的操盘经验中看来，面临很多社会问题以及体制约束，运营模式更为复杂，盈利比较困难。能有正向现金流流入的项目，少之甚少。尤其，投资体量大，最少没有几个亿，是落不了地，别提赚钱了，甚至还得几十亿的往里砸钱，烂尾风险极高。

本人认为，想投资开发建设田园综合体的意向者，要考虑县域经济发展，从乡镇出发，精准选址，放眼城乡融合发展的趋势，来通盘谋划。

谋划之前，要熟悉现有田园综合体的发展情况、细分类型。开发建设之时，更接地气，更容易落地。

之前，有人把田园综合体，通过两类，细分了六种。

“两类六种”田园综合体，各有千秋

一、基于地理环境类型划分

1、水网型田园综合体

我国，大江大河数量分布众多，比如在黄河、海河、黄河、淮河、长江、闽江、赣江及洞庭湖水系等流域，水网纵横，众多的支流网络还成为一大特色，更成为田园综合体规划建设的重要考虑因素，区域水系分布与水网型田园综合体分布有较高相关性，其对水网型田园综合体的形成有天然优势。

这类田园综合体，一般建设规模，都比较小，在建设规模上不占优势，但其依水而居的优美环境特色往往受到投资者的偏爱。从产业及功能特色上看，建设与水环境紧密相关，依水特色较为明显，只能打造水乡田园综合体。

2、丘陵山地型田园综合体

我国，丘陵山地地貌占陆地面积的73.4%，比如：太行山脉、大巴山脉、武陵山脉和罗霄山脉、秦岭山脉等，大部分乡村位于丘陵山地地区。因此，耕地分割细碎, 难以实现机械化、大规模的现代农业道路。如何从“小微”规模实现小农现代化成为当务之急。

田园综合体，是不错的选择。山地多、耕地少是丘陵山区的地貌特征。丘陵山地型田园综合体的发展与地貌特征相关性较高，区域性地势格局会影响该类型田园综合体的选址。这类田园综合体，建设规模大小不一、差异较大。而且，从产业及功能特色上看，适合发展运动康养休闲及梯田种植、林下经济等产业。

丘陵山地地形，在城市中可能会成为城市空间拓展的阻碍，但在乡野地区却可以成为很好的自然资源禀赋。因此，结合地形属性打造独具特色的产业项目，促进田园综合体的发展。丘陵山地型田园综合体，由于山体坡度趋缓，多发展运动康养休闲及梯田种植等产业。

3、平原型田园综合体

我国，平原区域，数指可数。比如：豫东平原、华北平原、江汉平原和洞庭湖平原等地。区域平原分布与平原型田园综合体的选址具有很高的契合性，其对平原型田园综合体的形成有天然优势。

这类田园综合体，从建设规模上看，一般体量都比较大。主导产业，一般具有规模性产业特色，如水稻种植、苗木花卉、水产养殖和花海观赏等，都可以借助较大的产业规模取得较好的收益。从产业及功能特色上看，地势平坦，适宜发展规模性产业。由于地势比较平坦、空间不受地形地貌影响，用地面积延伸性往往较大，适宜发展大面积的规模性产业。

二、基于经济产业类型划分

全面推进乡村振兴，关键在于产业兴旺。田园综合体，能否真正发展起来，关键在于产业的选择和培育。

4、一三产主导型田园综合体

一三产主导型田园综合体，指的是田园综合体在经济产业发展方面侧重于以农林牧副渔为主，基础在一产，配套休闲旅游为主的三产服务业。

这类田园综合体，从建设规模上看，远低于田园综合体的平均水平，规模较小。由于，第二产业发展不够完善，缺乏第二产业规模的加持，故此面积相对较小。再从产业及功能特色上看，依托当地自然资源及文化资源，发展各类特色休闲旅游产业。

5、二三产优势型田园综合体

二三产优势型田园综合体，指以部分本地优势特色产业加工为主导，以产业链条为核心，从农产品加工、销售、经营、开发等环节入手的田园综合体类型，第二产业规模较大，已基本实现机械化操作。

这类田园综合体，从建设规模上看，略低于田园综合体的平均规模。再从产业及功能特色上看，工业体系链条较为完整，更加注重产业加工和贸易层面。由于，加工和贸易产业发展较好，原材料种植基本上只为第二产业和第三产业服务。

6、一二三产融合型田园综合体

一二三产融合型田园综合体，指田园综合体深入融合一二三产业，该模式作为田园综合体发展的最终范式，是国家田园综合体政策所鼓励的模式类型，主要体现在产业链条完整，囊括了农林牧副渔的生产、加工、销售及在此基础上发展的旅游等。

这类田园综合体，从建设规模上看，远高于平均建设规模，一般体量都比较大。再从产业及功能特色上看，一般有自己的核心产业并在此基础上发展种植、贸易加工和旅游服务业，形成产业闭环。

综上所述，六种田园综合体，各有千秋。但是，各有优缺点，不能优势互补，难以持续发展下去，带来真正的实际效益。

本人认为，开发建设田园综合体项目，要综合各种资源，把“田园”进行综合开发、综合利用，获得综合产能。做好顶层设计，结合本地资源，通过跨界融合的策划、规划设计手法，做到因地制宜, 从农民利益出发, 紧随市场需求，全面规划产业发展、村庄发展、生态发展，做到低碳、绿色和可持续发展。不能偏离先决条件，一定要清楚：必须是有条件的乡村，还得以农民合作社为主要载体，突出“姓农为农”，让农民充分参与和收益。不要，由着自己的性子来开发建设，却姓了“私”。

未来五年，田园综合体升级2.0版，理性中爆发

田园综合体，初衷是带动农民就业、增收，促使农业发展，促进乡村振兴全面落地。这就必须，站在“农业 ”的角度出发，从产业扶贫，到产业振兴，立足“农业”，打破认知边界，注重产业叠加与整合，尤其跨界融合，增加附加值，延长消费链，放大价值链。

田园综合体要将第一产业 (农、林、牧、渔) 、第二产业 (农产品加工业、手工业等) 和第三产业 (旅游业、田园康养、住宿餐饮业、文化产业等) 进行跨界融合。

从产品创新、业态创新、效率创新重塑产业业态，衍生出：农文旅、农商旅、农康旅。

这里的"农“，指的是我之前提过，农业，高质高效、增产增收，要把握好农业发展趋势，重组细化“大农业与小农业”的落地场景。小农业，特别适合植入田园综合体，以“五谷杂粮、瓜果蔬菜”为主，毕竟我国大多数区域，属于丘陵山区，规模化生产难以实现，只能以“特色农业、精品农业”为出发点，提升种地的溢价能力，让小农经济，走向更优的发展道路，有效补充城乡需求。

2.0版田园综合体，将呈现“农文旅 田园社区、农商旅 田园社区、农康旅 田园社区”的趋势。

田园社区，将是田园综合体的提款机，完成人流的重复导入，实现多次变现，软实力和硬实力都必须集中融入，记得住乡愁、又具有现代化生活品质，体现城乡融合发展要求的新社区。这里，将汇集原住民、新移民、创客人群、旅居人群等，满足“物欲时代” 向“精神时代”转变的新需求。

田园综合体的开发建设，一定要重新认识城乡关系，重塑乡村经济体形态，策划、规划设计的产品业态，应该是补充、延展城市生活需求，满足乡村本地需求。一定要看农村、农业、农民还有哪些潜在的需求没有满足，在这个需求上，发展乡村、振兴乡村，才是重要的切入点。抓住了这种满足需求的过程，我们才能把“三农”问题解决得好一点。

而且，前期的顶层设计，策划、规划设计，很重要。必须，采取“跨界融合”的策划、规划设计手法。

策划：要做到“四生同步” 即生产、生活、生态、生意同步。

规划：要根据市场需求，合理设计消费链和消费环境营造，全面、科学地植入产业，注重生态环境的保护，能够可持续发展。

设计：每个分区的具体节点，要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等结合，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在陶冶性情中自娱自乐，化身其中，缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。

综合：从“农文旅、农商旅、农康旅” 田园社区的基础上出发，跨界融合，产业叠加与整合，既要方便村民的生产生活，又要发展乡村文旅产业，吸引游客体验项目业态来重复消费，更要保护生态，吸引投资商来开发、建设美丽乡村。

至于，用地方面，土地及建设用地，要靠进一步深化农村改革，完善农用地流转机制和平台，合理放开农村建设用地流转机制。一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发。另外，在土地指标总量不变的前提下，还可以通过原有的点状宅基地“平移归并”，解决原住民“破屋换新居”的刚性任务，节省出多余土地指标，提供土地要素保障。

选址，区位很重要，国家级城市群、都市圈或大城市周边延伸区域的乡村有很大的空间，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群、华中城市群五大区域，在自驾两个小时车程范围左右的乡村享有发展的区位优势，适合开发建设田园综合体，扮演“都市会客厅、第二居所”的角色。

目前，一个消费大潮正在形成，那就是90后、95后和00后代表着未来的消费者趋势的潮流，新中产的构成是以他们为核心。90年的年轻人已经是上有老下有小，开始足以去支撑起家庭消费的核心群体。之前，1.0版的田园综合体项目，业态需持续更新、升级，以满足潜在的消费需求趋势。

总之，未来五年，田园综合体会朝着2.0版升级，充实田园图景，有山、有水、有村落、有土地、有人群、有艺术、有自然、有温度，不仅契合了人们对低密度、人性化、慢生活的向往，而且实现三产融合，促进乡村振兴的目标。

文 / 李国民 / 跨界融合策划人 / 三农研究 专注（乡村建设、文旅、农旅）等项目的前期策划、规划设计！

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